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            媒體關注

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            上實、城投、建工聯合體以91.06億摘得虹口北外灘480米浦西第一高樓地塊
            [2020-05-09]

            萬眾矚目的虹口北外灘480米浦西第一高樓地塊北外灘91街坊終于成功出讓!上實、城投、建工聯合體以91.06億摘得,溢價率僅0.02%!
            作為北外灘規劃中至關重要的一環,未來這里將取代東方明珠成為上海第三高樓!
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            三個第一
            2020年2月20日是一個歷史性的時刻,這一天上海市虹口區政府網站公示了《虹口區北外灘街道控制性詳細規劃修編(公眾參與草案)》,總規模達840萬方的頂級中央活動區規劃就此出爐。
            840萬方的規劃讓北外灘成為了自1990年以來上海最大的開發區域,也是自陸家嘴規劃后,最大規模與手筆的規劃。
            同時也因為兩個關鍵詞,自規劃出爐以來這里一直飽受關注:
            一個是“頂級”(中央活動區)。這兩個字在陸家嘴和前灘都沒有出現過,高度前所未有。
            一個是“新地標”。這個新地標正處于今天成功出讓的這個地塊北外灘91街坊中。
            從《草案》出爐伊始,每每北外灘新出地塊或是出了新盤,總會或多或少提及這個“新地標”,從一開始就站在了戰略的最高地。
            而這個地塊更是直接創下了三個第一!
            首先,最廣為人知的就是未來浦西第一高樓!
            未來這里不僅將取代320米高的白玉蘭廣場成為北外灘甚至是浦西的新地標,還將取代約468米高的東方明珠登上上海第三高樓的寶座!
            其次,這是上海土拍史上第一次出讓400米以上的高樓地塊!也是上海有史以來出讓的最高地塊。
            即便是以前的陸家嘴三件套,也都是采用的土地批租模式,歷史意義非凡!
            最后,這個地塊以27.5的容積率刷新了上海有史以來的“容積率第一高”!
            這些第一象征著整個北外灘規劃超乎尋常的地位。
            除了北外灘91街坊的480米浦西第一高樓,在北外灘的規劃中還有幾棟超高層:
            今年年初以111.35億底價出讓的四川北路HK193+北外灘HK300打包地塊中,涵蓋了300米與200米高的兩棟寫字樓;還有尚在動遷中的北外灘104街坊的380米超高層。
            未來這些超高層將與白玉蘭廣場一起,勾勒出北外灘天際線,與陸家嘴地標群形成雙峰對峙。
            出讓要求中顯示,作為未來的浦西第一高樓,這里還需要在頂層設置觀光層,黃浦江景色盡收眼底。
            單從站位和未來的勢能來看,拿下這樣的地塊絕對是值得載入史冊的!
            02浦西未來新地標的嚴苛要求
            當然可能很多人會有疑惑:這么核心與極具里程碑意義的地塊,居然這么低溢價就成交了?
            由于太過特殊,這個地塊的出讓流程相當長,也不是傳統的招拍掛流程走法,在正式掛牌前,有意向的企業要先進行預申請。
            自2020年的最后一天預申請公告出來后,經過了長達3個月的等待,我們終于看到了結果,僅一家進行了申請并成為了最終的有效申請人。
            換句話說,早在這個時候,這塊地的歸屬就已然明確了。如今答案也終于揭曉:將由上實、城投、建工聯合開發這個北外灘的最核心地塊。
            從屬性來看,北外灘91街坊為商辦兼餐飲旅館業用地,沒有住宅。
            體量也很大,分地上地下兩塊:其中地上計容總建面共約35萬方,地下出讓的土地面積則約2.19萬方;對于綜合用地的用途比例也有明確規定:其中商業比例≥24%、辦公比例≤76%。
            具體的出讓范圍如下:
            地下出讓范圍:hk321-01 地塊地下和 hk321-02 地塊部分地下
            地下出讓范圍如圖藍色虛線所示
            之所以僅有一家申請,自然是因為雖然這是一個極好的骨頭,但是難啃程度同樣高。
            第一,對資金的要求極高。
            除了正式掛牌出讓后需要交納的18.2億的保證金,最開始的預申請活動還需要繳納25億的保證金,地塊本身起拍價也足足91.04億的總價。
            而這還只是第一步,后期的開發所需要的資金只會像雪球一樣越滾越大,而雖然占著三個第一,商辦類地塊真正想要回收成本只能靠時間的累積。
            換句話說,不僅是要有錢拿這塊地,還得經得起前期的巨額投入,更要耐得住漫長的回報周期。
            因而,除非真的不差錢,單是資金這一步就足以卡掉一大批房企。
            第二,地塊出讓要求嚴苛。
            相較于很多發揮空間較大的地塊,由于定位特殊,這個地塊的很多規劃都已經被限定了,包括后期的運營等都有一些強制性條款。
            1、首先,7年的開發周期限定。
            地塊要求2022年5月8日之前開工,交付土地后7年之內全部竣工。換句話說,最晚2028年,我們就能見到北外灘新地標的崛起了。
            2、出讓要求對公共開放空間有具體要求。包括一處不小于200平的下沉式廣場和二層的連廊。
            下沉式廣場、二層連廊要求具體的建設、位置、包括形狀都要和規劃方案相一致,要求均極細致,精確到了尺度的要求。
            比如二層的連廊不僅要和其他地塊相連,且不計入容積率,在二層平臺上還要設置一個面積在200-600平的觀景臺。
            并且在綜合約定中有一條明文規定:跨一旁hk400-03地塊的地下連通道項目也需要由拿地的開發商代建,并且需要承擔一半的建設費用。同時,可能還要承接跨東長治路地下連通道的建設工作及費用承擔。
            3、要求要建造綠色建筑。
            綜合約定中指出,要按照北外灘最高標準、最好水平建設要求建設,起步綠色、健康建筑三星級標準,并鼓勵LEED、Breem、WELL等標準。
            4、建筑設計高要求。
            在綜合約定中有這樣一個規定:
            為提升北外灘城市建設品質,打造建筑精品,受讓方須開展地塊內超高層建筑形態和功能設計國際征集,該招標投標應含不少于3家承擔過前20名全球城市300米以上超高層地標性建筑設計的設計單位參與競標。
            并且整體的機構甄選、方案評審都要有北外灘開發辦的總規劃師、總建筑師參與,全程把控設計機構及設計方案質量。
            雖說從定位看這里未來的建設標準必然極高,但一開始就名文規定還是給到了不少壓力。
            5、引入行業高要求、功能業態高標準打造。
            在北外灘的規劃中,未來地塊要打造的是具有全球影響力和標桿引領性的總部基地。要求須引入具有成熟運營能力和總部經濟發展經驗的國際和國內行業龍頭企業,帶動北外灘地區高端產業發展和總部企業集聚。 
            同時,業態上也要和來福士、白玉蘭廣場形成載體聯動,打造高品質的綜合商業區;且所有商業物業必須整體持有、統一招商、統一運營。
            換句話說,未來這里的開發商必然是需要強勁的綜合實力的,花得起錢,耗得起時間,請得起大牌國際設計單位,引得進龍頭企業,又有較強的商辦運營能力。
            綜合看下來,能滿足條件的開發商本來就不多。所以這一次的成交也是意料之中的聯合開發,強強聯手。
            值得注意的是,這已經是上實自北外灘規劃以來第二次落子。去年,12月17日,上實以38.39億元底價成功競得北外灘一宗文體商辦用地,成交樓板價35094元/㎡。
            不過雖然要求嚴苛,但是在這樣的高標準打造下,未來的北外灘必然將煥發出新的生機,而這一天,已然不遠了。[2020-05-08 地產人言]

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